Que faut-il attendre du logement et du bâtiment connecté en 2020 ?
Angelo de Lono
02 Jan
Alors que l’Observatoire de la Construction Tech annonce que 100% des logements résidentiels neufs vendus seront connectés dès 2021, nous analysons pour vous les retours d’expériences de cette année 2019 et vous présentons les tendances à venir pour 2020 du logement et du bâtiment connecté.
La technologie « mass market »
2019 a été marqué par l’accélération du déploiement de solutions connectées, mais également l’échec de certaines stratégies. En effet, même si les 40 plus gros promoteurs immobiliers ont déjà une stratégie connectée identifiée, cela ne signifie pas que celles-ci soient pertinentes. Dans l’article de l’année dernière, nous évoquions déjà 6 points techniques déterminants pour la réussite du déploiement d’une offre connectée, il est temps de faire un bilan.
- Les micromodules n’ont pas réussi à passer le cap de l’industrialisation, car malgré les bonnes volontés, la réalité chantier a su mettre en difficulté les visions établies en phase de conception
- Certains protocoles sont en perte de vitesse (ex : EnOcean, Z-wave), au profit du Zigbee et du Bluetooth, encensés par les GAFA avec une alliance historique annoncée en décembre qui a pour but de créer un standard basé sur l’IP (CHIP « Connected Home over IP »)
- L’appareillage connecté a permis aux électriciens de continuer à répondre aux consultations, sans avoir à développer un savoir-faire spécifique et en ayant même réussi à dégager des marges supplémentaires pour un travail équivalent
- Le support / SAV des lots marchés traditionnels n’a pas été impacté par l’arrivée de l’appareillage connecté. L’ensemble de la profession (fabricant/fournisseur/installateur) a conservé son mode de fonctionnement et les taux de panne sont restés identiques
- Les BET et MOEx ont été surpris par la simplicité de rédaction et de mise en oeuvre des solutions basées sur de l’appareillage connecté (ex : Legrand With Netatmo, Schneider Wiser Home Touch…)
- Les intégrateurs ont su recentrer leurs prestations sur l’accompagnement, la pérennisation de la relation client et la proposition d’options complémentaires
- Les utilisateurs ont pu découvrir que le connecté pouvait être à la fois simple d’usage, fiable et à forte valeur ajoutée dans leur quotidien
L’interopérabilité et le contrôle
Par ailleurs, ceux ayant misé sur la stratégie d’interopérabilité avec les plateformes grand public (Homekit, Google Assistant et Alexa) dès le début sont ceux ayant aujourd’hui les taux de satisfaction clients les plus élevés.
Le smartphone est dorénavant le concentrateur des préférences et services de son utilisateur et c’est pour cela qu’il est choisi avec soin. Il est donc normal qu’il considère que tout ce qui gravite autour, se doit d’être une extension de son écosystème et non un énième écosystème indépendant à appréhender.
Nous avons pu constater ce phénomène dans l’univers de l’automobile qui applique désormais à grande échelle cette stratégie : Android Auto est désormais compatible avec les modèles Ferrari, Infiniti et Lexus. Grâce à cela, l’utilisateur peut donc accéder à son logement directement de son véhicule et même interagir avec la voix de manière naturelle.
D’un autre côté, avec une application promoteur dédiée et imposée (comme Flexom ou Eugénie), il ne pourra pas interagir avec les nouveaux supports qui se généralisent (Apple Car, Android Auto ou encore les Smart Display) et sera en plus limité sur les usages.
Étude de cas
Retour d’expérience d’un utilisateur de la solution Eugénie de Nexity et de la réponse du service de support.
Certaines solutions vont bien entendu pouvoir bénéficier de mises à jour afin de rejoindre les plateformes des GAFA, néanmoins, d’autres ne le pourront pas, en raison des validations techniques drastiques qu’imposent les géants comme Apple.
Nous pouvons prendre l’exemple des protocoles propriétaires non bidirectionnels qui sont de fait exclus : X2D (Delta Dore) ou RTS (Somfy) et pourtant encore très largement vendus actuellement et qui équipent une bonne partie du parc de motorisation existant.
Nous pouvons également nous appuyer sur les FAQ des solutions actuelles où le côté évolutif avec l’ajout d’équipement, semble tout bonnement avoir été oublié.
Il faut dès à présent savoir que lorsque l’utilisateur ou l’acquéreur va prendre conscience des limitations techniques imposées par les solutions installées dans leur logement, nous ferons face à un sentiment de déception ou de mécontentement.
Dans une mouvance où la satisfaction de l’acquéreur sur le moyen / long terme devient un enjeu stratégique pour les promotions immobilières, il est donc crucial d’apporter de l’importance à la partie connectée.
« Lorsque l’utilisateur va prendre conscience des limitations de la solution imposée dans son logement, nous ferons face à un sentiment de déception »
Les services connectés du logement
La place des assistants vocaux ne cesse d’augmenter auprès de l’utilisateur. Nous les retrouvons dans de nombreux objets du quotidien (smartphone, TV, enceintes, voiture, électroménagers…) et ils ont dorénavant la possibilité d’avoir un écran à l’instar du Google Nest Hub.
Ce chaînon manquant va décupler l’usage de la voix, puisqu’il sera dorénavant possible d’avoir un retour visuel sur ses requêtes et qu’il permettra de proposer tout un ensemble de nouveaux usages et services.
Le contrôle d’accès du bâtiment ou du logement sera d’ailleurs l’un des premiers cas d’utilisation de ces écrans de nouvelle génération.
Ces écrans, comme les solutions Android Auto ou Apple Car présents dans les voitures, seront donc le prolongement de l’écosystème de l’utilisateur dans son logement.
L’explosion des livraisons à domicile a fait émerger un nouveau type de boîtes aux lettres : les boîtes à colis. Sauf qu’il n’est pas possible de créer autant de boîtes à colis que de résidents, c’est là que le connecté intervient.
Grâce à un algorithme, il est possible de prévoir le bon nombre et les bonnes dimensions des boites à colis pour un bâtiment (y compris réfrigérées). Grâce au SIBCODE (système d’identification numérique universel, multi transporteurs et multi fabricants) lancé par le Sibco, l’ensemble des transporteurs pourront y accéder.
La location courte durée prend également de plus en plus d’ampleur. Afin de faciliter et fluidifier les entrées et sorties des locataires, les serrures connectées compatibles avec les systèmes de réservations de AirBnB et Booking ont fait leur apparition : iGlooHome ou Nuki.
Le contrôle d’accès de l’immeuble n’étant pas encore parfaitement interfacé avec la porte d’entrée du logement (les acteurs historiques Urmet, Commelit, Bticino ou Intratone se livrant une bataille sur leur conception respective de la visiophonie), des entreprises comme Nuki tentent de prendre le marché à contre-pied en proposant une solution permettant de se connecter directement à l’interphone (ce qui exclut dans ce cas Intratone).
Les e-conciergeries vont également pouvoir profiter des serrures connectées afin de mettre à disposition des espaces partagés au sein de l’immeuble ou de la résidence.
Bien entendu, pour faire fonctionner l’ensemble, il est nécessaire d’avoir une connexion internet de qualité dans les bâtiments et les logements, puisque nous nous retrouvons souvent aujourd’hui avec : un abonnement GSM pour la platine de rue, un abonnement GSM pour l’écran dans les halls, un abonnement GSM pour le véhicule partagé, un abonnement GSM pour l’ascenseur…
C’est pour cela que des groupes de travail de la SBA ont décrit deux labels R2S (Ready 2 Services) : Smart Building et Résidentiel afin de présenter les bonnes pratiques pour répondre à ces enjeux serviciels. Néanmoins, peu de solutions techniques (et économiques) permettent de répondre facilement à ces labels pour le moment.
Les services connectés du bâtiment
Nous avons assisté cette année à une explosion du nombre de services liés au bâtiment, qui s’est parfois également retrouvée dans les charges de copropriété ou sur les bilans des opérations.
Réseaux sociaux, visiophones, conciergeries, e-conciergeries, réservation de salles, organisation d’évènements, voitures partagées, parkings partagés, déclaration de sinistres, AG digitalisées, remontées des consommations, écrans dans les halls… Tous ces nouveaux services ont un coût, souvent prépayé par le promoteur pendant une durée, puis voté ensuite en AG.
Une guerre fait rage entre les syndics traditionnels qui tentent de maintenir la valeur de leurs prestations et syndics digitaux ou les e-conciergeries qui tentent d’accaparer des prestations du syndic comme la digitalisation des AG, la simplification des outils de déclaration et de suivi de sinistre (grâce notamment aux objets connectés : chaudières, ascenseurs, portes de garage… Directement reliés à des contrats de maintenance), ou en proposant une multitude de nouveaux services innovants.
Parmi ces nouveaux services, nous avons encore peu de retours sur leur pertinence puisque les périodes prépayées par les promoteurs ne sont pas encore arrivées à échéance. Néanmoins, nous constatons que certains services sont déjà en décroissance, à l’image des réseaux sociaux de voisinage.
Pourquoi ? Car ces services payants (dans les charges) n’ont pas su trouver un positionnement différenciant par rapport aux réseaux sociaux existants dont ils dupliquent tout simplement le modèle, voir les interfaces, tout en éprouvant de grandes difficultés à modérer les contenus. Parfois trop laxistes, posts misogynes, règlements de comptes et insultes en tous genres, ou parfois trop censurés, lorsque des copropriétaires se liguent contre leur promoteur. Il est alors nécessaire de faire appel à des personnes physiques (coût humain) pour modérer les échanges.
Même Facebook fait souvent face à ces problématiques, néanmoins avec près de 37 millions d’utilisateurs actifs mensuels en France, et de nouvelles applications comme MarketPlace ou Recommandation, le réseau social a su attirer de nouveaux utilisateurs de tout âge et il n’est donc pas rare de retrouver des invitations à des groupes dès son arrivée dans une résidence ou un quartier.
Les commerces de proximité, souvent mis en avant par les e-conciergeries, ont également vu leur attrait pour ces réseaux décliner, car ils sont déjà très nombreux à avoir une page dédiée sur Facebook avec un historique (notations, photos, évènements…), voir une stratégie de communication déjà en place. Dupliquer cette stratégie sur un nouveau réseau social ayant moins de portée, demande du temps et de l’investissement, parfois non accessible à de petites structures.
Abandonnant donc le modèle payant dans les charges, certaines plateformes tentent de se faire une place au soleil comme Smiile, qui revendique 411 905 voisins / voisines, mais peine à les maintenir ou à fédérer de nouveaux utilisateurs, surtout dans les villes plus isolées.
Le concurrent CityLity a quant à lui, mis la clé sous la porte : c’est fini pour la start-up CityLity.
A contrario, AlloVoisins, dont le concept initial d’entreaide gratuite, a su rapidement pivoter vers une plateforme de mise à disposition de jobbers (réalisation de petites prestations rémunérées) amateurs et professionnels. Mais récemment, ce pivot nécessaire à la survie de l’entreprise génère quelques frustrations.
Les véhicules partagés ont aussi pris du plomb dans l’aile. En effet, si l’idée de base est très intéressante, comme toutes celles évoquées dans l’article d’ailleurs, partager un véhicule au sein d’une copropriété reste techniquement complexe et organisationnellement couteux : attribution d’une place de parking, achat du véhicule, mise à disposition d’une connexion internet dans les sous-sols (car sans internet, impossible de réserver !) pour les CAPEX.
En OPEX, il faut prévoir : l’entretien du véhicule, la gestion des litiges (accidents), la définition des tarifs de location, la priorisation des réservations (propriétaires, locataires), avoir un abonnement internet si la voiture est au N-1 ou N-2, choisir un gestionnaire (e-conciergerie ou syndic) afin de faciliter les réservations…
Tout cela, pour un taux d’usage inférieur à 20%, souvent limité aux technophiles qui, par ailleurs, préfèrent souvent s’appuyer sur des solutions dédiées avec de nombreux véhicules disponibles. Des plateformes comme GetAround (anciennement Drivy) ou encore les véhicules partagés de la ville, permettent de bénéficier d’avantages sur le stationnement.
En ce qui concerne les d’Appel d’Offres, le processus est bien particulier et permet au Donneur d’Ordres de mettre plusieurs entreprises en concurrence afin de choisir celles qui seront les plus à même de réaliser les travaux des différents lots. Ce processus est assez complexe. En effet, pour le Donneur d’Ordres, 95% de ses tâches sont manuelles et 70% de son temps est consacré au traitement de fichiers Excel et à l’envoi et réception de mails. Et cela prend plusieurs jours de travail.
Cependant, le secteur de l’immobilier est aujourd’hui en pleine digitalisation. De nouvelles solutions existent afin de pallier aux limites de ce processus et ainsi permettre d’optimiser les tâches des Donneurs d’Ordres.
AOS (Appels d’Offres Simplifiés) notamment, propose une solution innovante destinée aux professionnels de la construction (Maîtres d’Oeuvre, Promoteurs immobiliers et Entreprises Générales). Un logiciel Saas qui permet de : lancer, suivre, valider les entreprises et signer les marchés de travaux. Et tout ça, en ligne. Un outil à forte valeur ajoutée qui offre aux Donneurs d’Ordres plus de confort et leur permet de respecter les délais annoncés.
En bref
En conclusion, malgré une vision dorénavant claire au niveau international de ce que doit être un logement connecté (interopérabiltié avec les plateformes grand public, CHIP, fonctionnalités/services…), nous constatons que de nombreuses solutions actuellement déployées ne répondent pas et ne pourront pas répondre à ces critères.
Si de grands efforts sont mis en oeuvre par les acteurs de la promotion immobilière pour garantir la satisfaction des acquéreurs dans le temps, sur la partie connectée, certaines stratégies actuelles vont déclencher des mécontentements, notamment quand l’utilisateur prendra conscience des limites imposées par ses solutions : ce qui risque d’arriver très prochainement aux vues des efforts marketing déployés par les GAFA.
En ce qui concerne le bâtiment et la pléthore de services actuellement disponibles, seuls les plus utiles et ayant un rapport prix / service cohérent seront conservés par les Assemblées Générales de copropriétaires. Les autres seront révoqués, ce qui laissera place à des équipements inutilisés ou revendus, ainsi que la fin de certaines entreprises n’ayant pas su adapter leur business modèle.
